Perspectivas do mercado imobiliário para 2024

No apagar das luzes de 2023 o segmento imobiliário teve novos e importantes passos. Em Porto Alegre, foi aprovada na semana passada a Lei da Transparência Imobiliária, a primeira do Brasil a definir que a Prefeitura terá a responsabilidade de divulgar mensalmente dados de transações imobiliárias do ITBI – com o valor declarado, endereço completo, matrícula, área privativa, entre outros.

Essas informações facilitam a precificação dos imóveis, o que leva a uma maior velocidade nos negócios. Fica mais fácil também identificar se houve venda por fora, já que as imobiliárias poderão cruzar seus agendamentos com todos os imóveis efetivamente vendidos. Também ficará muito mais precisa a identificação de áreas quentes de vendas. 

Algumas cidades do Brasil, como São Paulo, Rio e BH, já contam com iniciativas parecidas, mas sem a existência de uma lei garantindo a divulgação. “A lei a ser promulgada em Porto Alegre prevê um detalhamento ímpar, que inclui diversas informações que nenhuma outra cidade oferece e que dará muito maior transparência”, explica João Melhado, diretor de políticas públicas da Loft, que fez parte do movimento junto ao Poder Público pela aprovação do pleito.

Imobiliária gaúcha que também participou do movimento em favor da nova lei, a Auxiliadora Predial aponta um horizonte otimista a partir da liberação das informações. “Estamos caminhando para a tão sonhada ‘MLS Brasileira’. Nossas ferramentas terão uma acuracidade muito maior, ajudando a dar uma maior liquidez ao mercado. Quanto mais transparente são os dados, mais rápido o caminho de convencimento do cliente”, afirmou Matheus Kurtz, diretor de Vendas e Franquias da Auxiliadora, ao Imobi Report.

Conhecimento é poder. Graças ao uso de dados, as imobiliárias podem ser muito mais cirúrgicas na alocação de esforços, por terem uma panorama mais preciso dos negócios na cidade. Agora, isso também traz um desafio. “O dado estará disponível para qualquer um. Será preciso se diferenciar na capacidade de análise desses dados, seja de forma independente, seja agindo em rede”, destaca Melhado.

Vendas e Locação

Para 2024, o mercado imobiliário brasileiro deve registrar movimentos importantes. O Imobi Report conversou com diversos players relevantes do setor para entender quais devem ser os próximos passos dos setores de vendas, locação, construção e tecnologia.

Spoiler: entre os destaques, a oportunidade do impulsionamento de vendas, estabilidade para o aluguel, crescimento da digitalização e boas oportunidades para a produção de imóveis de todos os segmentos.

O Brasil registrou reajuste do aluguel até 10 vezes acima do valor da inflação nos últimos 12 meses. Goiânia (38,4%), Florianópolis (28,1%) e Fortaleza (21,3%) puxam a lista de aumento pelo Brasil no período de 12 meses encerrado em novembro. Os dados são do Índice FipeZap e a diferença para o IGP-M, que ficou negativo no período, reforçam que o desafio do aproveitamento de dados para definir a precificação é uma questão latente.

Oportunidade para o investimento no imobiliário? O brasileiro aumentou em 20% suas aplicações em investimentos, com destaque para a renda fixa, de acordo com estudo divulgado pela B3. Se tem mais gente investindo e os ativos seguros chamam mais atenção, a conta fecha mais facilmente na hora de encaminhar uma venda de imóvel – ainda mais com a Selic em trajetória de queda.

Entre os interessados em comprar um imóvel no Rio de Janeiro, 64% querem apenas um quarto, segundo dados da Loft. Segundo a proptech, a Cidade Maravilhosa é a única capital em que o imóvel de um dormitório lidera esse tipo de busca. Tijuca, Copacabana e Barra da Tijuca foram os bairros mais procurados.

As características que seduzem o mercado de locação comercial. Para entender a dinâmica deste nicho pelo Brasil, vale a pena ficar de olho na movimentação ao redor de alguns bairros de São Paulo. Uma pesquisa elaborada pela consultoria internacional Colliers ajuda a entender as características mais cobiçadas para a escolha da localização dos escritórios.

Construção e Incorporação

Mais “prédios gigantes” na maior metrópole do País. Foi aprovada a nova Lei do Zoneamento de São Paulo, que abre caminho para um novo desenho de cidade. As novidades variam conforme a localização, mas o grande destaque é a liberação de maior altura para prédios em diversas regiões, o que agita o mercado de incorporação. A lei vigente datava do início de 2016.

O PIB da construção civil deve fechar 2023 com uma queda de 0,5%, e se recuperar em 2024, com alta de 1,3%, de acordo com projeções divulgadas pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção. A nova projeção para o ano aponta piora no desempenho do setor e uma reversão relevante das expectativas.

Sem divulgar projeções para 2024, a Tenda buscou reforçar em evento para investidores que segue com seu plano de recuperação após os desvios de custos que apresentou na pandemia. Na ocasião, a incorporadora reforçou o seu posicionamento na faixa 1 do MCMV, que representa 63% das vendas deste ano. Além disso, há expectativa de voltar a crescer, mesmo que devagar.

Techs

2024 colocará fim no inverno das startups? No terceiro trimestre de 2023, foram investidos 883 milhões de dólares em startups na América Latina, um crescimento de 22% em relação ao segundo trimestre. No Brasil, o total de venture capital chegou a 596,7 milhões de dólares, um aumento de 18%. 

O efeito da boa fase chegou até para os míticos unicórnios. Entre eles, a brasileira Loft, de softwares para o mercado imobiliário, que atingiu lucro pela primeira vez, após cortes de pessoal e ajustes na operação no início de 2023.

Seguindo nas proptechs, as movimentações dessas startups especializadas no imobiliário deram o que falar nas últimas semanas. Elas foram os grandes destaques da última edição do ano da coluna De Mudança, em que o Imobi Report reúne mensalmente as principais novidades do mercado imobiliário brasileiro. 

Mundo

A inflação de três dígitos, as regulamentações rígidas e o influxo de estrangeiros com dólares afetam os aluguéis no mercado imobiliário de Buenos Aires – um dos alvos do “superdecreto” do recém-empossado Javier Milei. Com isso, os proprietários deixam vazia uma em cada sete moradias na cidade, em vez de alugá-las para moradores locais e receber em pesos.

A Lei do Aluguel, inclusive, acaba de ser revogada por lá. A desregulamentação faz parte do decreto emergencial para a economia e, nas palavras do atual presidente argentino, é necessária para que o mercado imobiliário “volte a funcionar sem problemas e o aluguel deixe de ser uma odisseia”. A medida contempla pedidos feitos pelos proprietários, mas é criticada pelos grupos de inquilinos, que temem perder garantias.

Estamos de olho

O mercado imobiliário teve um desempenho acima do previsto neste ano, o que abre perspectivas positivas para o setor no ano que vem. A avaliação é de Flávio Amary, atual presidente da Federação Internacional Imobiliária no Brasil e ex-Secovi-SP.

O que falta, entretanto, é a queda nos juros do financiamento para incentivar mais as vendas de imóveis. O especialista também defende maior liberdade para a construção de prédios nas zonas centrais de São Paulo, tema que está em discussão na revisão da lei de zoneamento.